Загородная недвижимость. Часто задаваемые вопросы.
- Как распределяется оплата коммунальных расходов при аренде коттеджа?
- Каким образом обычно осуществляются платежи за аренду коттеджа, сколько сумм стандартно нужно заплатить при заключении договора?
- При сдачи нового коттеджа, имеет ли смысл меблировать его или сдавать его без мебели?
- Как и в какой момент происходит передача коттеджа арендатору?
- На какой период выгоднее сдавать коттедж, на сезон или на долгий срок?
- Стоит ли страховать коттедж, который я планирую сдавать?
- Я планирую покупку дома для последующей сдачи в аренду, какие районы Подмосковья мне выбрать, чтобы объект был привлекателен для потенциальных арендаторов?
- Я приобрел коттедж со свободной планировкой, какие помещения должны быть в сдаваемом доме?
- Мои арендаторы без моего ведома и согласия завели в доме собаку, которая достаточно серьезно попортила дом, как мне получить с них компенсацию?
- Собственник обещал докупить мебель в две пустые комнаты арендуемого мной дома, однако уже более двух месяцев всячески откладывает покупку под любыми предлогами, как мне добиться выполнения им его обещания?
- Я хотел бы продать дом и купить квартиру, оказывает ли агентство такие услуги, и как это будет оплачиваться?
Как распределяется оплата коммунальных расходов при аренде коттеджа?
Сдавая коттедж, некоторые собственники устанавливают ставку аренды сознательно выше, включая в нее целый ряд дополнительных платежей и забот арендатора, своеобразный вариант «all included», но чаще всего, помимо самой арендной платы, арендатору предстоит оплата коммунальных расходов по проживанию в коттедже.
Коммунальные расходы за любой коттедж можно разделить на две составляющих: постоянную и переменную. Постоянные расходы включают в себя поселковые сборы (чаще всего эта сумма вычисляется исходя из площади дома и земельного участка, и устанавливается правлением поселка), налогообложения владельца в соответствии с законодательством РФ, прочих обязательных платежей, не зависящих от того, используется дом, или простаивает. Переменные расходы напрямую зависят от условий использования коттеджа и включают в себя оплату предоставляемых тарифицированных коммунальных услуг, таких как газ, электроэнергия, водоснабжение и водоотведение, а также услуг, предоставляемых отдельно (междугородные и прочие платные телефонные переговоры, интернет, спутниковое телевидение и т.п.). По существующей на рынке загородной недвижимости практике, постоянная составляющая чаще всего возлагается на собственника коттеджа, в то время как переменная составляющая ложится на плечи арендатора. Также арендатор чаще всего самостоятельно оплачивает услуги по уборке дома и территории, уходу за придомовым участком (чистка снега, листвы, кошение газона).
Каким образом обычно осуществляются платежи за аренду коттеджа, сколько сумм стандартно нужно заплатить при заключении договора?
При сдаче дома в аренду (найм) стороны договариваются о графике внесения арендных и коммунальных платежей. Наиболее распространенная на нашем рынке загородной недвижимости практика заключается в следующем: при подписании договора аренды (найма) арендатор вносит собственнику платеж, состоящий из возвращаемого страхового депозита и оплаты за первый месяц аренды, а затем ежемесячно авансом вносит оплату за каждый месяц проживания и по завершении месяца оплату коммунальных расходов. Сразу стоит отметить часто встречающееся заблуждение: страховой депозит не является оплатой за «последний месяц», это сумма, которая возвращается арендатору при передаче дома собственнику после завершения срока аренды и именно из этой суммы возможно вычитание собственником компенсации за причиненный дому или имуществу ущерб.
Помимо этой наиболее распространенной схемы существуют варианты, например поквартальная авансовая оплата аренды, или оплата за весь срок аренды непосредственно при подписании договора аренды (найма), в любом случае внесение страхового депозита перед началом срока аренды остается неизменным условием.
Таким образом, при заключении договора аренды, стандартно нужно заплатить минимум две суммы оплаты аренды собственнику и одну сумму в качестве комиссионного вознаграждения агентству недвижимости, представляющему ваши интересы по поиску и аренде коттеджа.
При сдачи нового коттеджа, имеет ли смысл меблировать его или сдавать его без мебели?
Ответ на этот вопрос зависит от Ваших дальнейших планов в отношении данного объекта загородной недвижимости. Сдавая коттедж без мебели, собственник теряет часть потенциальных арендаторов за счет того, что многим требуется полностью готовый к заселению дом, но при этом экономит на покупке мебели. Такой формат аренды бывает интересен представителям иностранных компаний, снимающим загородное жилье в течение срока своего контракта с работодателем. Компания готова купить минимальный необходимый набор мебели, понимая, что она при этом экономит на ставке аренды, а мебель будет использована повторно при съеме недвижимости другим сотрудникам. Но не стоит забывать, что количество таких арендаторов невелико и чаще всего им интересны определенные поселки, а не весь рынок загородной недвижимости.
Второй вариант – меблировать коттедж самостоятельно и сдавать его по несколько большей ставке. В этом случае стоит всегда помнить, что у каждого арендатора свой вкус и свои предпочтения в меблировке коттеджа, поэтому стоит выбрать нейтральный стиль мебели. Из минимальных требований по меблировке – наличие двуспальных кроватей во всех взрослых спальнях, прикроватных тумбочек, оборудованных гардеробных комнат или шкафов, мягкая мебель в гостиной, а также обеденная группа в столовой. Остальные предметы мебели и аксессуары могут быть докуплены по соглашению с арендатором.
Есть также вариант выставлять дом без мебели, но с указанием, что дом может быть меблирован под клиента, такой вариант будет интересен большему количеству потенциальных арендаторов. В этом случае надо помнить, что при подписании договора аренды, процесс покупки и расстановки мебели займет некоторое время.
Как и в какой момент происходит передача коттеджа арендатору?
Передача коттеджа от собственника арендатору происходит после подписания обеими сторонами соответствующего договора аренды (найма) и подписания акта приема-передачи объекта недвижимости. Зачастую даты подписания договора аренды и акта не совпадают, однако стоит помнить, что юридически ответственность за сдаваемый коттедж и находящееся в нем имущество переходит на арендатора именно с момента подписания акта, таким образом, не стоит торопиться передавать ключи арендатору раньше времени. Помимо указанных выше документов, составляется опись имущества, находящегося в коттедже, которая является приложением к договору аренды коттеджа, именно на нее собственник может ссылаться в случае нанесения арендатором ущерба. В описи фиксируются все предметы интерьера, мебель, оборудование и прочие элементы сдаваемого коттеджа, в ней же указывается состояние перечисляемых предметов (новые, б/у и т.п.) и зачастую стоимость (применяется в случае наличия в доме предметов антиквариата, эксклюзивных предметов интерьера).
На какой период выгоднее сдавать коттедж, на сезон или на долгий срок?
У обоих вариантов есть свои объективные плюсы и минусы. Сезонная сдача (чаще всего для российского рынка – с мая по сентябрь включительно) предполагает обычно более высокую арендную ставку, зачастую до 30% выше, более выгодные условия оплаты, так как многие готовы заплатить сразу за весь сезон аренды и удобство для собственников, которые, к примеру, уезжают из страны на этот период времени. В то же время, многие собственники избегают краткосрочных арендаторов ввиду увеличения частоты расходов на косметический ремонт по окончании их срока аренды и возможности увеличения периода экспонирования объекта на рынке перед последующей сдачей.
Долгосрочная аренда удобна тем владельцам, которые хотят таким образом создать себе источник постоянного дохода, не зависящего от сезона, либо банально заселить в коттедж людей, чтобы он не пустовал, принося при этом доход. Долгосрочной арендой на нашем рынке загородной недвижимости обычно считается срок от одного года, хотя встречаются и клиенты, готовые заключить изначальный договор на более длительный срок, вплоть до трех или пяти лет. В таком случае, несомненно, собственник экономит за счет возможности гораздо реже делать косметический ремонт коттеджа, да и платить комиссию агентства по сдаче дома не приходится несколько раз.
Стоит ли страховать коттедж, который я планирую сдавать?
На этот вопрос нет однозначного ответа: для рынков многих стран страхование любого жилья, как сдаваемого, так и предназначенного для собственного проживания, является абсолютно стандартным условием, в нашей же стране для большинства владельцев страхование недвижимости не является столь очевидным. В первую очередь, застрахованный дом – это ваша гарантия отсутствия непредвиденных трат на восстановление вашей недвижимости, однако стоит очень внимательно изучать договора страховых компаний, так как список рисков, от которых вы можете застраховать свой коттедж, отличается у разных страховщиков.
Возмещение потенциального ущерба от действий арендаторов подробно описывается в соответствующем договоре аренды, где, чаще всего, действует стандартное правило: если ущерб вызван действиями арендатора, то он и компенсирует его, если же ущерб произошел не по его вине, а например, в результате неисправности какой-либо из технических систем дома, то это уже забота собственника, здесь и пригодится страхование вашего дома.
Я планирую покупку дома для последующей сдачи в аренду, какие районы Подмосковья мне выбрать, чтобы объект был привлекателен для потенциальных арендаторов?
Если цель приобретения вами коттеджа – арендный бизнес, то здесь следует учесть целый ряд значимых факторов. Во-первых, это выбор шоссе и поселка, в котором будет находиться ваш арендный коттедж, здесь нет строгих законов, но есть ряд правил, которых следует держаться. Наибольшим спросом на нашем рынке загородной недвижимости пользуется западное направление, в частности Калужское и Киевское шоссе, Рублево-Успенское и примыкающие к нему шоссе, а также Новорижское и Ильинское шоссе. Конечно же, и на других шоссе есть спрос на аренду коттеджей, но ваша задача максимально расширить круг потенциальных арендаторов. Коттеджи бизнес и премиум классов в основном арендуют для постоянного проживания, а это означает, что расстояние от МКАД до поселка, в котором расположен коттедж (фактически, время на дорогу до дома), становится критичным условием. По сложившейся тенденции, в приоритете остается ближнее Подмосковье, до 30-35 км от МКАД по указанным выше шоссе. Число населенных пунктов и коттеджных поселков, расположившихся в указанном диапазоне, измеряется десятками, если не сотнями, тем не менее, и среди них есть более выигрышные варианты с точки зрения аренды. К таким можно отнести поселки с круглосуточной охраной и огороженной общей территорией, имеющие благоустроенные общественные зоны, внутреннюю поселковую инфраструктуру (рестораны, школы, магазины), единую архитектурную концепцию. Приобретая дом в таком поселке, вы можете быть уверенны в его востребованности у потенциальных арендаторов в будущем.
Я приобрел коттедж со свободной планировкой, какие помещения должны быть в сдаваемом доме?
Не существует единого стандарта внутренней планировки коттеджей под сдачу, однако есть некие общие требования, наиболее часто встречающиеся в запросах арендаторов. В зависимости от состава семьи ваших будущих арендаторов, им может потребоваться порядка трех-четырех полноценных спален, желательно, чтобы каждая спальня имела свою индивидуальную ванную комнату и гардеробную. Помимо этого, пользуются популярностью дома с просторными гостиными, имеющими свободный переход в столовую зону, а также выходы на открытые террасы для отдыха в летнее время. Обязательно наличие теплого гаража, или в виде отдельной постройки, или пристроенного к коттеджу и имеющего проход в него, отдельностоящие гаражи чаще всего имеют на втором этаже помещение (квартиру) для постоянного проживания обслуживающего персонала, если же такое помещение расположено внутри вашего коттеджа, желательно предусмотреть возможность изолированного прохода в него через отдельный вход. Наличие в доме таких особенностей, как бассейны, сауны, оборудованные бильярдные комнаты, винные погреба не является обязательным условием, но несомненно увеличивает привлекательность коттеджа в глазах потенциальных арендаторов, а также его ставку аренды.
Мои арендаторы без моего ведома и согласия завели в доме собаку, которая достаточно серьезно попортила дом, как мне получить с них компенсацию?
Любой договор аренды (найма) помимо основных условий, таких как срок сдачи коттеджа и его стоимости, предусматривает в себе условия компенсации возникшего ущерба. Наиболее распространенным является вариант, когда арендаторы обязаны компенсировать любой наносимый ими, или членами их семьи и домашними животными ущерб независимо от его суммы. Срок, в течение которого должна быть произведена такая компенсация, также всегда указывается в договоре. Если стороны не могут прийти к согласию касательно суммы такого ущерба, то для оценки привлекается третья сторона, к примеру, специализированная оценочная компания. Если же арендатор отказывается компенсировать нанесенный им ущерб, то Вы можете обращаться в суд и требовать компенсации в соответствии с применимым законодательством Российской Федерации.
Помимо этого, если в заключенном сторонами договоре аренды явно указан запрет на содержание домашних животных, а арендаторы нарушили его, это может быть поводом для собственника досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке без штрафных санкций в связи с несоблюдением арендатором условий договора.
Собственник обещал докупить мебель в две пустые комнаты арендуемого мной дома, однако уже более двух месяцев всячески откладывает покупку под любыми предлогами, как мне добиться выполнения им его обещания?
Ответ на этот вопрос зависит от условий, зафиксированных сторонами в договоре аренды (найма). Обычно все дополнительные условия, такие как докупка мебели, подключение каких-либо услуг (интернет, ТВ), проведение генеральной уборки перед въездом арендаторов, описываются в договоре с указанием, какая из сторон оплачивает эту услугу и точных сроков выполнения. Если это условие соблюдено, можно смело требовать от собственника выполнения его дополнительных обязательств, в случае же его отказа, вы можете досрочно расторгнуть договор в связи с неисполнением противоположной стороной условий договора. Если же мебель в вашем случае была всего лишь устным обещанием собственника, он имеет возможность откладывать ее покупку на любой срок и у вас нет юридического права требовать от него какого-либо ускорения.
Я хотел бы продать дом и купить квартиру, оказывает ли агентство такие услуги, и как это будет оплачиваться?
Мы оказываем весь спектр услуг на рынке недвижимости. Это и продажа коттеджей, квартир и коммерческой недвижимости, так и аренда. Оплачивать услуги Вы будете только при продаже.
